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地产股又崩了,像极了2008年!

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2018-10-16

今天,地产股再次血流成河!

在港股:

新城发展控股跌近9%,相对于今年股价高点接近腰斩,市值只剩237亿港币;

融创中国跌近8%,相对于今年股价高点接近腰斩,市值蒸发了近840亿港币;

碧桂园跌近7%,相较今年股价最高点跌去了6成,市值蒸发了近2300亿港币;

中国恒大跌6%,总市值较今年股价最高点已经跌去了1200多亿港币;

地产股又崩了,像极了2008年!

A股也好不到哪儿去:

万科跌去了1.51%,看起来今天跌得不多,但和今年股价最高的时候比已经跌去了超过一半,市值蒸发了近1900亿;

绿地跌去了1.19%,市值和今年最高的时候比也蒸发了500多亿;

华夏幸福跌了6.29%,较今年最高点同样跌去了一半以上,市值蒸发了近700亿;

地产股又崩了,像极了2008年!

截止到今天,和今年股价最高的时候比起来,排在前面的龙头房企们,一共蒸发掉的市值,已经超过了10000亿。

这一切像极了2008年。

那一年,在港股,市值500亿的SOHO中国较年初市值最高点一度缩水近8成。

在A股,万科股价一度跌到了3.71元,较当年最高点15.31元跌去了四分之三以上。

你一定想知道,这些房企的投资者们,到底是受到了什么惊吓,才会不顾一切地抛售手中的股票?


1 ?


最直接的原因可能是,让所有人惴惴不安的房地产税的出台具体日期还未确定,空置税又被提出来了!

《经济 日报》今天报道说,近日,国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴在记者提问时指出:

为了理性遏制、逐步烫平房地产泡沫,房地产税应该分解为四个税:率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。

空置税是啥?

就是对空置的房子征税。

一家人拥有一套房,那是合理需求,你为了炒房买了三套五套的,待价而沽,那么对不起,你得交税了。

就在今年6月,香港特区行政长官林郑月娥在介绍香港最新的房屋政策措施时表示,将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年的租金,且大约相等于楼价的5%。

假设一套两室一厅房屋的月租金是6000港币,年租金就是72000港币,空置税达到144000港币。

这也意味着,国内空置税正式走进实操阶段。

你要知道,从3月份香港政府提出空置税的议案,到6月份正式出台,只花了短短三个月时间。

事实上,香港目前整体空置率才不到4%,都如此急切地推出空置税,而按照仇保兴的说法,内地房屋空置率要比香港高出许多倍,比如鄂尔多斯空置率是70%,北京的空置率也在百分之十几到二十。

《经济 日报》是由国务院主办的中央直属党报,而仇保兴则身兼国务院参事、住建部原副部长,这个信息的分量有多重,你可以自己掂量掂量,恐怕空置税这件事真的不只是说着玩玩而已。

空置税一旦施行,在一手房市场,受打击最大的,就是捂盘惜售、恶意抬高房价的开放商

香港的开发商已经被吓到了。为了规避一手房空置税,它们赶紧推出了“新房先住后付”政策。

地产股又崩了,像极了2008年!

例如,新世界原本以招标形式推售的元朗柏峦,突击修改为先住后成交。

长实地产的浅水湾也提供先住后成交的付款方法,购房者可享长达3年半成交期,同时买家提早付清余额还可获现金回赠优惠。

而对二手房市场来说,空置税将对拥有多套房的炒房者造成重大打击。

一旦空置税开征,很多拥有多套房子的人,只能选择低价甩卖,二手房市场将会承受巨大的压力。

同时,中国绝大多数县城、城镇,由于缺乏持续人口流入,住房空置现象更加严重,如果开征空置税,也会带来灾难性的影响。

所以,今天的地产股被吓成这样,也就不奇怪了。


2 ?


除了很可能横空出世的空置税,中国的房地产企业们,最近的日子着实不好过。

厦门万科打响了楼市降价的第一枪。白鹭郡五折甩卖、对旧业主退款百万的消息传遍全网。虽然随后厦门万科发布声明称近日网上流传的“白鹭郡项目因降价对前期业主退款”的消息并不属实,但万科回款的压力确实山大。十月过去一半,万科6300亿回款的目标只完成了不到50%。

恒大推出国内全部楼盘8.9折,如果全部优惠进行叠加,最低可至7.4折,比今年2月份的8.8折促销力度再次升级。

江西上饶更是曝出碧桂园降价“闹房事件”,被誉为“2018降价第一砸”。

以往房地产有“金九银十”之说,但是今年的楼市在这个黄金季节却笼罩在一片降价风潮之中。

即便是号称“房价没有顶”的深圳楼市也凉了。

过往两年深圳的项目开盘去化率基本在七成以上,部分甚至可以达到九成。但今年以来,除了少数类似华润城的热点项目,大多数项目开盘去化率已经普遍降至四至五成。

位于坪山的碧桂园凤凰国际公馆,10月14日正式开盘,仅3.06万元/平方米的均价,不仅是坪山在售新房中的较低水平,甚至比二手房价格还低。但348套新房最终仅去化200余套,去化率约六成。

前一天开盘的福田区“网红”豪宅项目绿景红树湾壹号,因为限价延宕三年才最终开盘,价格普遍在8-9万/平方米间,还推出了开盘当天98折、按时签约99折、一次性付款98折等优惠,最终也并未能吸引更多的客户入手,在认筹客户超出近一倍的情况下,因为弃购客户较多,开盘当天去化不足七成。

实际上,碧桂园凤凰国际公馆、绿景红树湾壹号已属近期去化相对不错的项目,10月12日开盘的南山区豪宅项目华侨城香山美墅·云颂情况更为惨淡,推出的836套住宅,均价8.2万/平方米,前期认筹客户501人,到场参与摇号选房的却不足400人,因为弃选客户较多,最终仅售出300余套房源,去化率低于四成。

距离年底只有三个月不到的时间,绝大多数房企仍然面临着巨大的回款压力,当房企们使出降价、打折浑身解数,也激不起购房者的购买冲动的时候,地产股也只能跟着阳痿了。


3 ?


地产股暴跌的第三个原因,可能要怪到特朗普头上。

目前,人民币汇率正面临着毛衣摩擦和美元转强的双重夹击,市场对“破7”的预期越来越坚定。

而当人民币顶不住了,欠了一屁股外债的地产股就成了第一个遭殃的。

统计显示,今年1-9月,房企境外融资规模达到2802亿元,占比达到33.8%,较2017年再度上升近10.3个百分点。

而一旦人民币贬值,拥有巨额外币计价负债的房企们,将承受不小的损失

如果汇率“破7”,这2802亿元的债务,仅汇兑损失就高达数十亿元。

所以你可以看到,负债比率达300%的恒大、融创两只股票,上周分别下跌了8%和6%。


结语

不管怎么样,地产股的这一轮暴跌提醒着我们,冬天真的要来了。

我也要提醒你:

1、如果你炒房,空置税的传闻真的不是空穴来风,如果你囤积了大批房子在手上,资金链又跟不上,最好早做打算,不然会死的很惨;

2、如果你炒股,征收空置税、取消预售证、人民币贬值、棚改新政……一系列的大利空接踵而至,除了行业顶端的两三家龙头房企,某些重仓三四线城市、资金链紧绷的中小房企,最好离远一点;

3、如果你买房,开发商年底回款压力越来越大,接下来推出首付分期、打折优惠、特价房等促销手段的项目也会逐步增多,可以保持关注。


本文为吉屋头条号作者原创

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